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绿化管理用房租赁合同纠纷案例分享

发表时间：2024-01-19 12:32:56 阅读量：496

一、案情简介
1、当事人：
原告A公司因租赁合同纠纷向北京市朝阳区人民法院起诉被告B公司。
2、主要事实：
一审法院查明：2008年3月10日，北京市朝阳区绿化局与B公司签订认建认养绿地协议书，约定B公司认建认养案涉绿地，协议期限至2078年3月10日，B公司负责绿地的手续报批和投资建设，B公司的投资额为600万元，B公司负责绿地的养护管理，可以使用、转租、转借绿化管理用房建筑面积。2009年8月4日，B公司与北京市朝阳区园林绿化综合服务中心签订案涉地块补充协议，约定乙方建筑的配套管理设施总建筑面积为1000平方米，在办理规划手续过程中，由于政策原因无法办理规划审批手续致使管理用房无法实现时，协议终止，甲方退回乙方支付的管理用房的租用费用。
B公司提交的收据及发票显示2008至2014年间，北京市朝阳区园林绿化综合服务中心盖章确认共收到600万元。
2010年9月17日，A公司与B公司签订《绿化管理用房租赁协议书》,约定A公司承租案涉用房并负担房屋的建设费用，负责公园的绿化养护工作，并协助B公司办理该公园相关行政申报工作；租赁价款为1100万元，分期付款，协议有效期至2078年3月10日；由于政策原因无法办理规划审批手续导致管理用房无法建设时，协议自动终止，B公司退还A公司已支付的全部租赁款。A公司已支付B公司750万元。
A公司主张其签完协议就开始建房；B公司主张A公司于2011年4月开始建管理用房，2014年建成。
2019年6月28日及2019年7月9日，北京市朝阳区园林绿化局向B公司出具两份通知，分别称B公司在认建认养的绿地内建设并使用面积2346.91平米的建筑物，及面积1611.91平米的建筑物均已被认定为违法建设，要求分别于2019年7月5日、2019年7月12日前清空房屋，自行拆除违建、恢复绿地。
2019年7月14日，案涉绿地内管理用房被拆除。
A公司主张现案涉绿地已被政府部门接管；A公司提交与B公司张清泉总经理的录音，显示张清泉称认领的绿地已被收回。B公司对此不认可，主张案涉合同并未解除，但并未举证。
被告不服一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。
二审法院补充查明：一审法院审理查明部分所提及的“B公司张XX总经理”姓名有误，应为张XX。二审院对一审法院认定的相关事实予以确认。
3、原告诉求：
（1）解除A公司与B公司签订的《绿化管理用房租赁协议书》;
（2）B公司返还租赁款750万元；
（3）B公司支付利息(以750万元为本金，自2019年7月14日至实际支付之日，按市场报价利率4.25%的标准计算)。
4、一审法院判决：北京市朝阳区人民法院做出(2022)京0105民初44691号民事判决，主要内容如下：
（1）解除A公司与B公司于二O一O年九月十七日签订的《绿化管理用房租赁协议书》。
（2）B公司于判决生效后七日内退还A公司租赁款600万元。
（3）驳回A公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审法院判决：北京市第三中级人民法院做出 (2023)京03民终15254号民事判决书：驳回上诉，维持原判。
二、争议焦点
法庭经审理，归纳以下三个争议焦点：
1、案涉合同是否可以解除？
2、关于A公司已交纳的租赁款，B公司是否应该全部返还？
承办律师：姜剑奇（北京宣言律师事务所综合部主任）

三、律师作用
1、组织保障。作为原告的诉讼代理人，我方接受委托后，认为案件有诸多疑点，及时组织教授、专家团队对案情进行分析研讨，模拟被告方的应诉辩护情形，制定庭出策略，通过实战模拟演练，找出对方的薄弱环节及应诉漏洞，有针对性制定最佳出庭方案。最终律所指定擅长合同纠纷诉讼的部门主任律师姜剑奇及资深律师朱振可承办该房屋租赁合同纠纷案件，在专业资源上提供强有力的组织保障。
2、与委托人沟通，熟悉案情。接受委托后，承办律师多次与原告进行沟通会商，收集对我方当事人有利的证据，深挖合同纠纷的细节疑点，明确我方当事人与相对方的的民事法律关系，积极抗辩对方的不利主张，围绕我方诉求和案件可能存在的争议焦点，利用案件事实和证据材料展开论证说理。
3、证据收集。在该案诉讼中，我方要掌想握庭审的主动权，就需要庭外收集大量对我方有利的证据，承办律师多次去案涉绿地区域实地勘探，并且就当事人双方的沟通记录进行整理，找出对方自认案涉绿地已被有关单位收回的关键证据，完善了证据链条，进一步佐证了我方的起诉事实依据。
4、文书制作。我方向法官提交的起诉书、证据清单、民事代理词、质证意见等文书都做到有理有据，论证说理简洁明了，重点阐释核心关键证据，主次分明，论证充分。
5、出庭应诉。承办律师出庭宣读起诉书，围绕诉讼请求举证质证和辩论，维护委托人的合法权益，由于准备充分，说理性强，论证事实有证据支持，根据庭审情况，随机调整变更诉讼策略，巧妙利用对方自认为我所用，为委托人争取到利益最大化。
四、判决结果阐释
1、一审法院基本认定了我方阐述的事实，我方的关键诉请部分均有相应的证据予以支持。一审法院采信我方的主张，认为案涉合同因客观原因已无法继续履行，A公司要求解除合同的诉讼请求，有事实依据，一审法院予以支持。关于A公司已交纳的租赁款，一审法院依照合同期限、合同已履行情况等因素，酌定判处B公司退还600万元。
2、法院判决书虽然未完全支持我方的诉讼请求（支持第一项诉讼请求，部分支持我方第二项诉讼请求，驳回第三项诉讼请求），但从接受委托，到起诉、庭审举证、质证、辩论和最终宣判，委托人对过程和结果均非常满意，达到了委托人的预期目的，维护了我方当事人的合法权益。