成功案例_北京宣言律师事务所

北京某公司房屋租赁合同纠纷案件

发表时间：2024-01-19 12:32:02 阅读量：589

日前，北京宣言律师事务所综合部主任姜剑奇律师代理的一起房屋租赁合同纠纷案件，由北京市海淀区人民法院作出胜诉判决。
案情介绍：
2020年12月，被告一王某某与被告二A公司签订租赁合同，约定王某某将涉诉房屋出租给A公司用于转租获益。合同附《授权书》一份，载明王某某授权A公司代其全权办理该房屋出租事宜。
2021年2月，我方当事人B公司与二者签订三方协议，约定B公司承租王某某的涉诉房屋，王某某授权A公司作为代收代付方全权办理房屋出租一切事宜。该合同已履行完毕。
2022年2月，三方在原合同基础上续约，原合同押金转为此合同押金，落款处出租人王某某签字为A公司代签。B公司依约向A公司支付了截至9月份的租金，A公司并未将押金和租金转交王某某。
2022年6月底，王某某通知A公司解除双方租赁合同，并向我方主张A公司拖欠的租金。三方经协商难以达成一致意见，王某某向法院提起诉讼，要求A公司支付违约金、租金，并由我方支付占有使用费。我方当事人B公司向海淀区人民法院提起诉讼，要求王某某与A公司共同退还押金。

争议焦点：
本案争议焦点在于如何认定王某某与A公司之间法律关系的性质。如认定为转租关系，则我方损失巨大，不仅要再次支付A公司未转交的租金，支付的押金只能向A公司要求退还，然A公司现已经大量欠债，无力偿还。如认定代理关系，王某某不仅要退换押金，且另案中与我方有关的诉请也不会得到支持。

案件结果：
法院认为，《授权书》作为王某某与A公司之间租赁合同的附件，系对A公司转租权限的重申，故二者之间并未成立委托代理关系；但A公司自认在缺乏代理权的情形下代王某某签署了涉诉合同，且签约时向B公司出示了房产证复印件和王某某的授权书，代签王某某署名后才向B公司交付合同，具备权利外观，使得B公司有理由相信涉诉合同系王某某本人签署或王某某授权A公司代签，故A公司代签行为构成表见代理，王某某应作为涉诉合同中的租赁人履行合同义务；王某某通知A公司解除双方之间的租赁合同，并未影响涉诉合同的履行，涉诉合同已于2022年9月合意解除，故王某某与A公司应共同向B公司退还押金。

律师作用：
北京宣言律师事务所接受委托后，指派综合部主任姜剑奇律师承办该案件。
我方律师与当事人进行沟通会商，对案情及法律关系进行梳理分析。进而大量检索案例，研究司法实践中房屋租赁合同纠纷中认定成立代理或表见代理的经验，制定清晰完善的诉讼策略。
在庭审过程中，我方律师发表了准确有力的代理词，对三方法律关系、法律责任分配进行了充分论述，主张本案中A公司并非转租方而是代理人，其代理行为应对被代理人王某某发生效力。同时从公平原则和诚信原则出发，强调我方当事人B公司始终遵守合同约定，毫无过错，不应遭受损失。
随后，我方律师紧密围绕诉讼请求进行举证质证和法庭辩论，另案件关键证据《授权书》，我方当事人并不掌握原件，律师利用王某某代理律师在另案中提交的此份证据，成功达到我方证明目的，从而成功掌握庭审主动权，并最终获得胜诉判决。

律师点评：
本案中，关键证据是对方提供，如对方未提供该证据，可能我方并不能得到胜诉的结果。有时案件的承办不仅需要专业的判断和尽职的态度，也需要一些“好运气”。